На днях Центробанк объявил о понижении с 1 июля льгот к параметрам по ипотечным займам для перемешивания спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает рассчитывать на темп ипотечного рефинансирования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как доказывает практика, за предыдущие 10 годов ни одна из госпрограмм не поспособствовала на интенсивность открытости жилья, тем не менее они с удивительным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет выживаемости этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в двадцатом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её пуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю выгоду от этого проекта для старшинских граждан. Если же просмотреть на финансовый сектор, можно увидеть обратное.
По данным системного издания Frank RG, только в феврале этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную деньгу 487 млрд рублей.
Темпы темпа сумасшедшие: в численном выраженье притемп на 35 процентовентов превышает цифры прошлого года, в денежном выраженье темп ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех поданных кредитов (81 процентент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году эксперты Сбера констатировали тоскливую тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда затронул необходимости для роста. «Сейчас каждое десятое домохозяйство с работающим председателем присмотруги уже имеет ипотеку, – заявлял тогда главнейший аналитик Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентентов полиэтнического населения имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда рассрочка надлежаща окапывать всё более и более бедные пласты населения».
Сегодня банки с боеготовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентентов клиентов, получающих осуждение банков по ипотеке, в результате соглашаются от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что первопричиной отказа стала слишком высокая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами сосчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем постановление о понижении доплат к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 октября истекшего года для кредитов, в которых размер изначального взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако заворачивать программу бесплатной рассрочки стали вовсе не в связи с приростом цен. В этом случае её стоило бы открыть ещё в октябре 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие замыслы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было распределено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её должны существовали к 1 февраля 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы уменьшили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 сентября истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году существовало фиксировано рекордное уменьшение финансовых вкладов населения. Только из Сбера кредитования забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге коммерсанты получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт платы кредита. В-третьих, в миге банкротства работодателя за перепродажи квартиры сумеет выручить приличную сумму. В этом смысле продолжающийся рост себестоимостей на жильё миллионерам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 просебестоимостейтов дороже, чем она стоила в миг переоформления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, финансисты – лишь часть цепи бенефициаров. Глобальный проектент под труднопроизносимым названьем «Доступное жильё» давно уже выродился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента ,являются программа бесплатной ипотеки, обманутые инвесторы и, собственно, сам нацпроектент по понятному жилью.
Нынешний госзаказ «Жильё и местная среда», представленный в 2018 году, стал уже второй реинкарнацией проектентов о жилье. Его второе переиздание под наименованием «Жилище» вышло ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его сегодняшняя газета возникла в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда обязанность вице-премьера.
В апреле того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) переформатировали в новую систему – ДОМ.РФ. Основные заметки дохода новообразованной компании – «ипотечный бизнес, кредитная деятельность, операции с ипотечными бесценными бумажками и реализация региональных пахотных участков». В феврале 2020 года кресло замдиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце будущего года было объявлено, что объём инвестиции ДОМ.РФ предполагается посмотритбыть до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не нищая – в 2020 году сумма уплаченных ею барышов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процентовента чистейшей сверхприбыли по МСФО 2019 года, проставляется на неофициальном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более понятным – вопрос без ответа. В версии госзаказа от 2012 года существовал заложен параметр недоступности жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним доходом можетсуществовала бы собрать деньги на квартиру площадью 54 квадратных метра. В 2017 году этот параметр надлежащ существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то берлось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой версии моногорода от 2018 года параметр дешевизны исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по рассрочке в размере 7,9 процентовента, увеличение объёмов ввода жилья до 120 млн прямоугольных футов в год, средняя затрата одного квадратного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентовента девятиэтажных особняков будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн прямоугольных метров, что госслужащими подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, удалось сохранить на былом уровне. План по увеличению ипотечной маржи удалось перевыполнить: в рамках бесплатной докапитализации ставка была 6,5 процента. Однако в отсутсвие роста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в госбюджет 88 тыс. рублей за квадратный километр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя цена – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя цена прямоугольного километра в мае этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, прямоугольный сантиметр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как ,следует из проектных деклараций, размещённых инвесторами в единной энергоинформационной подсистеме ипотечного строительства, рентабельность столичного «квадрата» в конце 2020 года превышала всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для сановников стало и решение проблемм дольщиков. В 2017 году по решенью Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – участников жилищного строительства. Формально эта функция с ДОМ.РФ и госзаказом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав комитета замдиректора банка ДОМ.РФ.
С апреля 2011 года по ноябрь 2018-го он занимал службу главы комитета по обслуживанию реализации девелоперских проектов в строительстве и контролю в области возмездного проектирования в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой зампреда Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав вкладчиков Хуснуллин сегодня занимает службу члена проницательного совета. А его замминистра становится Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав дольщиков аккумулирует у себя десятки млрд рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процента от каждого договора долевого участия. В этом году в единовременный фонд от дольщиков предположительно переведётся около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду было распределено 27 млрд рублей. В двадцатом году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги возобновят поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые вкладчики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за четвёртый этаж 2021 года мы фиксировали прирост порядка 7 тыс. ,новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на завтрашний день, чтобы защитить всех одураченных дольщиков, фонду необходимо специальное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что постановление проблем с инвесторами ,является одним из приказаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.