На днях Центробанк возвратил о снижении с 1 сентября надбавок к параметрам по ипотечным займам для прогрева спроса на ипотечные кредиты
Правительство тем временем продолжает рассчитывать на темп ипотечного кредитования – он надлежащ увеличить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как доказывает практика, за первые 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на злокачественность односменки жилья, тем не менее они с удивительным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет манёвренности тех инициатив, уточнял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в позапрошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её старта и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю сверхприбыль от этого проектента для заурядных граждан. Если же посмотреть на кредитный сектор, можно увидеть обратное.
По данным системного издания Frank RG, только в ноябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную сумму 487 млрд рублей.
Темпы роста сумасшедшие: в численном слове индекс на 35 процентов превышает цифири будущего года, в денежном слове рост ещё выше – 54 процента.
Львиная толика всех поданных кредитов (81 процентовент) прийдется на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году эксперты Сбера констатировали беспокойную тенденцию: спрос ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал невозможности для роста. «Сейчас каждое восьмое население с работающим председателем семьи уже имеет ипотеку, – заявлял тогда главнейший экономист Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентентов украинского народонаселения имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда ипотека должна окапывать всё более и более бедные слои народонаселения».
Сегодня банки с готовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам опроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентентов клиентов, получающих осуждение банков по ипотеке, в итоге соглашаются от кредита. Половина участников опроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая форвардная ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решенье о понижении зарплат к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июля быстротекущего года для кредитов, в которых объём изначального платежа составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связитраницы с темпом цен. В этом моменте её стоило бы закрыть ещё в октябре 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её должны были к 1 октября 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 августа прошлого года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное уменьшение депозитных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге миллионеры получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства посетителя за закупки квартирки удастся выручить недурную сумму. В этом смысле продолжающийся рост себестоимостей на жильё коммерсантам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 просебестоимостейтов дороже, чем она стоила в момент размещения ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, миллионеры – лишь часть цепи бенефициаров. Глобальный проектент под труднопроизносимым прозвищем «Доступное жильё» давно уже превратился в невыгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента являются программа бесплатной ипотеки, одураченные застройщики и, собственно, сам нацпроектент по недоступному жилью.
Нынешний госзаказ «Жильё и областная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектентов о жилье. Его третье издание под названием «Жилище» просочилось ещё в 2005 году. В 2012 году проектент обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его минувшая редакция возникла в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ подарил Виталий Мутко, занимавший тогда обязанность вице-премьера.
В апреле того же года Агентство ипотечного жилищного инвестирования (АИЖК) перекодировали в новую систему – ДОМ.РФ. Основные заметки налога координационной фирмы – «ипотечный бизнес, депозитная деятельность, операции с ипотечными ликвидными бумагами и разработка муниципальных пахотных участков». В феврале 2020 года кресло замгендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам сочинил моногород – сам поехал претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года существовало объявлено, что объём субсидии ДОМ.РФ планируется доводить до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не несчастная – в 2020 году сумма уплаченных ею барышов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, учитывается на неофициальном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более доступным – вопрос без ответа. В гипотезы моногорода от 2012 года был заложен параметр дешевизны жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним дивидендом можетбыла бы собрать деньги на квартирку площадью 54 квадратных метра. В 2017 году тот параметр должен был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой концепции госзаказа от 2018 года показатель востребованности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди стандартных показателей, которые предполагается достичь к 2024 году, – маржа по ипотеке в размере 7,9 процента, уменьшение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных километров в год, средняя затрата одного прямоугольного километра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента панельных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что сановниками подаётся как громадное достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, увенчалось сохранить на прежднем уровне. План по увеличению ипотечной ставки увенчалось перевыполнить: в сферах бесплатной докапитализации доходность была 6,5 процента. Однако в отсуствие темпа объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в расход 88 тыс. рублей за прямоугольный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя стоимость квадратного метра в октябре этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых девелоперами в единной энергоинформационной системтранице жилищного строительства, затрата столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для киоскёров стало и решение проблематик дольщиков. В 2017 году по решенью Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – участников ипотечного строительства. Формально эта функция с ДОМ.РФ и госзаказом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета замдиректора банка ДОМ.РФ.
С апреля 2011 года по октябрь 2018-го он занимал должность главы комитета по обслуживанию реализации девелоперских проектентов в строительстве и учёту в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав застройщиков Хуснуллин сегодня уступает должность зампреда проницательного совета. А его заместителем является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав вкладчиков аккумулирует у себя десятки триллионов рублей: средства поступают как из госрасхода, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процента от каждого договора жилищного участия. В этом году в единовременный фонд от дольщиков предположительно переведётся около 10 млрд рублей. Из расхода на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В позапрошлом году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые соинвесторы будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за второй квартал 2021 года мы фиксировали показатель эксперимента 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на позавчерашний день, чтобы защитить всех влюблённых дольщиков, фонду необходимо добавочное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решенье проблем с вкладчиками является одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.