На днях Центробанк объявил о понижении с 1 сентября зарплат к показателям по ипотечным займам для охлаждения рынка на жилищные кредиты
Правительство тем временем начинает рассчитывать на рост ипотечного кредитования – он надлежащ увеличить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как показывает практика, за последние 10 годов ни одна из докапитализаций не повлияла на интенсивность мобильности жилья, тем не менее они с поразительным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет выживаемости этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в двадцатом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её старта и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю выгоду от этого проекта для вольнонаёмных граждан. Если же посмотреть на финансовый сектор, можно увидеть обратное.
По данным социологического переиздания Frank RG, только в феврале этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную сумму 487 млрд рублей.
Темпы роста сумасшедшие: в количественном выражении показатель на 35 процентов превосходит цифры будущего года, в денежном выражении рост ещё выше – 54 процента.
Львиная толика всех выданных кредитов (81 процентент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году эксперты Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал возможности для роста. «Сейчас каждое восьмое домохозяйство с работающим председателем присмотруги уже имеет ипотеку, – заявлял тогда главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов полиэтнического народонаселения имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда рассрочка надлежаща рыхлить всё более и более бедные слои народонаселения».
Сегодня банки с боеготовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам опроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих осуждение банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина участников опроса заявила, что причиной отказа стала слишком низкая форвардная ставка. Другими словами, люди сами сосчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем постановление о понижении зарплат к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июля истекшего года для кредитов, в которых размер изначального взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с темпом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в феврале 2020 года, как и просил попросить ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу существовало выделено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи были к 1 февраля 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы уменьшили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 августа быстротекущего года. Примечательно, что именно в 2020 году существовало фиксировано рекордное увеличение кредитных вкладов населения. Только из Сбера кредитования забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге коммерсанты получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в миге банкротства заказчика за закупки квартирки удастся выручить отличную сумму. В этом смысле продолжающийся темп расценок на жильё бизнесменам только на руку: через год–два купить «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в миг размещения ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, финансисты – лишь половина цепи бенефициаров. Глобальный проектент под кодовым названьем «Доступное жильё» давно уже превратился в невыгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента ,являются программа бесплатной ипотеки, обманутые соинвесторы и, собственно, сам нацпроектент по доступному жилью.
Нынешний нацпроектент «Жильё и поселковая среда», представленный в 2018 году, стал уже пятой реинкорнацией проектентов о жилье. Его четвёртое издание под прозвищем «Жилище» возникло ещё в 2005 году. В 2012 году проектент обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его сегодняшняя редакция возникла в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроектент презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В октябре того же года Агентство ипотечного ипотечного кредитования (АИЖК) адаптировали в новую структураницу – ДОМ.РФ. Основные статьи дохода координационной корпорации – «ипотечный бизнес, кредитная деятельность, операции с ипотечными ценнейшими бумажками и разработка муниципальных пахотных участков». В ноябре 2020 года кресло директора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал госзаказ – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года было объявлено, что объём дотации ДОМ.РФ планируется доведеть до 7 трлн рублей. И это притом что компания и без того не нищая – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процентовента чистейшей сверхприбыли по МСФО 2019 года, проставляется на полуофициальном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более понятным – вопрос без ответа. В гипотезы нацпроекта от 2012 года существовал заложен параметр односменки жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним доходом можетбыла бы собрать деньги на квартиру улицей 54 квадратных метра. В 2017 году этот параметр должен существовал составить 2,1 года. По следк составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой версии нацпроекта от 2018 года показатель востребованности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди стандартных показателей, которые предполагается достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процентовента, увеличение объёмов ввода жилья до 120 млн прямоугольных сантиметров в год, средняя затрата одного прямоугольного ярда жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентовента девятиэтажных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что киоскёрами подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, увенчалось сохранить на былом уровне. План по уменьшению ипотечной ставки увенчалось перевыполнить: в рамках бесплатной подпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в отсутсвие роста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный сантиметр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя цена – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя себестоимость квадратного метра в июле этого года на спросе Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых инвесторами в единной энергоинформационной подсистеме ипотечного строительства, производительность столичного «квадрата» в конце 2020 года превышала всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для госслужащих стало и постановление проблем дольщиков. В 2017 году по решенью Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Формально эта функция с ДОМ.РФ и госзаказом по доступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев воходит в состав комитета ректоров банка ДОМ.РФ.
С января 2011 года по январь 2018-го он занимал обязанность главы комитета по поддержанию реализации девелоперских проектов в строительстве и учёту в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав вкладчиков Хуснуллин сегодня занимает обязанность заместителя наблюдательного совета. А его замминистра является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав инвесторов аккумулирует у себя сотни триллионов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процентента от каждого договора долевого участия. В этом году в единовременный фонд от застройщиков предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду существовало выделено 27 млрд рублей. В минувшем году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги закончат поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые соинвесторы будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за четвёртый квартал 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на нынешний день, чтобы защитить всех отвергнутых дольщиков, фонду необходимо специальное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решенье проблем с вкладчиками является одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.