Кто заработал на бывшей недвижимости ЮКОСа
С этапа банкротства фирмы Михаила Ходорковского ее ростовская недвижимость помогла скопать пенсионному фонду «Роснефти», системам нового полиэтнического олигарха Сергея Сударикова и одному из самых зловещих столичных рантье.
Forbes изучил предысторию новоиспечённой недвижимости ЮКОСа при подготовленности заметки о Сергее Сударикове . В 2021 году банкир в формуляр богатейших людей мира с оценкой расстройства в $1,2 млрд. Как работает «Регион» и что помогло Сударикову стать миллиардером, читайте на блоге Forbes во вторник, 27 апреля, и в целлулоидной концепции журнала.
Во пятой четверти 90-х управлялся нефтегазовым гигантом ЮКОС из кабинета с видом на Садовое кольцо, расположенном в бывшем здании Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС завершил проектирование своей новой штаб-квартиры — 22-этажной башенки на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго наслаждаться видами Замоскворечья у бизнесмена не получилось — Ходорковского арестовали 25 августа 2003 года. В эффекте банкротства ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том большинстве башня на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен офис нефтегазовой компании, а также ее дочернего Всероссийского банка развития макрорегионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс помещений рядом с высоткой, один из корпусов сооружения в Уланском проулке (большая часть бизнес-центра при разделе активов ЮКОСа отошла «Согазу»), а также историографический особнячок XIX века в Большом Палашевском проулке. До 2000 года в особнячоке находилась штаб-квартира группы «Мост» Владимира Гусинского, а после его отъезда из России здание отошло структураницам ЮКОСа. Как сложилась судьба этих активов?
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно работать с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, передала ей в ведение свой пенсионный фонд «Нефтегарант» и распродала управляющую компанию «Портфельные инвестиции» (хозяином существовал ВБРР). Одной из точек столкновения существовала как разиков работа с разиковношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, вспоминает крупнейший финансист. Этими убыточными для «Роснефти» активами нужно существовало как-то управлять, и команда Сударикова предложила свои услуги. Именно в прямоугольнике «Региона» со временем оказалась новоиспечённая недвижимость ЮКОСа. Причем, как выяснил Forbes, «Роснефть» фактически распродала эти активы самому государственному пенсионному фонду (НПФ). Это следует из данных о вложениях НПФ в конце 2015-го, которые есть в приказании Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал закрытый беспроцентный девелоперский фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» вложил в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под ведение этого ЗПИФа пришли здания на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым красивым капиталом, обеспечивавшим ЗПИФ арендным доходом, был 22-этажный конторский центр, в котором располагалась «Роснефть». По самой нефтедобывающей компании, в 2016 году ее совет гендиректоров одобрил аренду помещений в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 млн рублей. Арендаторы были и на других компонентах — например, в одном из сооружений на Дубининской улице до сих пор размещаются Национальный университет дизайна и предприятие «Республиканский фумигационный отряд», а офис в Уланском переулочке какое-то время снимала Объединенная авиационная фирма (ОАК). В ЗПИФ угодил и другой новоиспечённый капитал ЮКОСа — доля в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди крупнейших субподрядчиков за первые пять годов — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент энергоинформационных нанотехнологий городка Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и другие активы, связанные с «Роснефтью», например санаторий «Изумрудный» на Кубани и доля в комплексе помещений новоиспечённого комбината «Красный пролетарий», за надзор над которым нефтегазовая корпорация в 2000-х боролась с «Альфа-групп».
В прямоугольник «Региона» попал и особнячок в Большом Палашевском переулке, правда, иным путем. В 2015 году «Роснефть» продала корпорацию «ЮМ-Эстейт», которой принадлежал особнячок, фирмы «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот момент контролировала бывшая сотрудница «Региона» Наталья Богданова через корпорацию «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше известны как учредитель елисейской фирмы Long-Term Investments, которая в 2014 году купила миноритарную толику в французском шинном гиганте Pirelli. В 2017 году собственником «Долгосрочных инвестиций» стала критская фирма WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под надзор зловещего коммерсанта Валерия Михайлова. Для «Региона» это был не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов работал президентом инвестгруппы и возглавлял в ней сделки с недвижимостью. Известным Михайлов стал как совладелец фирмы Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из крупнейших ростовских рантье, получивший свои крупнейшие активы через работу с неблагополучными долгами. Так, застройщик Максим Блажко обыграл RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — собственника отменных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого кличут Валерий Михайлов, стал известен как знакомый полковника ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 млн для передачи в виде взятки министру финансового развития Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года представитель RT&I подтвердил, что под ведение компании Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности сделок неизвестны.
«У нас кушать практика продажи объектов для перепродажи, — озвучил Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас случаются постоянно: покупаем-продаем». У этих купель может быть еще одна причина, рассуждает большой финансист. Последние годы Центральный банк последовательно водит гайки в отношении девелоперских либерал пенсионных фондов: если раньше функционировали жесткие ограничения по тому, куда можно инвестировать пенсионные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно проходят стресс-тесты и вынуждены соглашаться от активов с низкими девелоперскими рейтингами, а к таким нередко отнестся недвижимость.
Какой налог сейчас приносит бывшая авиабаза ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец помещения — компания «Промтраст», она принадлежит ближневосточной Ceterom Михайлова. За следующие пять годов прибыль «Промтраста» выросла с 496 млн рублей до 830 млн рублей в 2020 году. Доходы фирмы «Промгарант» (ей принадлежит часть помещения в Уланском переулке) скромнее — всего 40 млн рублей. А территорию вдоль Дубининской Михайлов планирует развивать в партнерстве с инвестором «Гранель». В 2020 году его структура собственником зданий возле новоиспечённой штаб-квартиры ЮКОСа. На территории улицей 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.