Кто заработал на бывшей недвижимости ЮКОСа
С момента банкротства фирмы Михаила Ходорковского ее ярославская недвижимость помогла заработать пенсионному фонду «Роснефти», структурам нового полиэтнического бизнесмена Сергея Сударикова и одному из самых неведомых петербургских рантье.
Forbes изучил предысторию новоиспечённой недвижимости ЮКОСа при подготовленности заметки о Сергее Сударикове . В 2021 году бизнесмен в формуляр богатейших людей мира с оценкой положения в $1,2 млрд. Как работает «Регион» и что помогло Сударикову стать миллиардером, читайте на блоге Forbes во вторник, 27 апреля, и в целлулоидной версии журнала.
Во четвёртой четверти 90-х управлял нефтегазовым гигантом ЮКОС из кабинета с видом на Садовое кольцо, расположенном в новоиспечённом здании Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС завершил проектирование своей новой штаб-квартиры — 22-этажной башни на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго упиваться видами Замоскворечья у бизнесмена не получилось — Ходорковского арестовали 25 апреля 2003 года. В итоге банкротства ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том большинстве башенка на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен офис нефтегазовой компании, а также ее дочернего Всероссийского банка становления регионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс зданий рядом с высоткой, один из корпусов сооружения в Уланском переулке (большая часть бизнес-центра при параграфе активов ЮКОСа отошла «Согазу»), а также историографический особнячок XIX века в Большом Палашевском переулке. До 2000 года в особнячоке обреталась штаб-квартира группки «Мост» Владимира Гусинского, а после его отъезда из России здание отошло функциям ЮКОСа. Как сложилась судьбутраница этих активов?
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно работать с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, передавала ей в управление свой пенсионный фонд «Нефтегарант» и купила управляющую фирму «Портфельные инвестиции» (владельцем существовал ВБРР). Одной из макросоциологий соприкосновения существовала как раз работа с разношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, вспоминает крупнейший финансист. Этими негосударственными для «Роснефти» капиталами нужно существовало как-то управлять, и сборная Сударикова предложила свои услуги. Именно в прямоугольнике «Региона» со временем очутилась новоиспечённая недвижимость ЮКОСа. Причем, как объяснил Forbes, «Роснефть» фактически купила эти активы чужому внебюджетному пенсионному фонду (НПФ). Это следует из данных о вложениях НПФ в конце 2015-го, которые есть в распоряжении Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал закрытый беспроцентный девелоперский фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» вложил в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под управление этого ЗПИФа перешли сооружения на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым красивым капиталом, обеспечивавшим ЗПИФ арендным доходом, был 22-этажный автосалонный центр, в котором распологалась «Роснефть». По самой нефтегазовой компании, в 2016 году ее совет замдиректора одобрил аренду помещений в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 долл рублей. Арендаторы были и на других предметах — например, в одном из сооружений на Дубининской улице до сих пор размещаются Национальный факультет дизайна и производство «Республиканский фумигационный отряд», а автосалон в Уланском бульваре какое-то время надевала Объединенная истребительная фирма (ОАК). В ЗПИФ угодил и другой бывший капитал ЮКОСа — доля в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди крупнейших подрядчиков за следующие пять годов — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент энергоинформационных технологий города Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и иные активы, связанные с «Роснефтью», например пансионат «Изумрудный» на Кубани и доля в комплексе зданий новоиспечённого завода «Красный пролетарий», за контроль над которым нефтегазовая корпорация в 2000-х боролась с «Альфа-групп».
В прямоугольник «Региона» попал и особняк в Большом Палашевском переулке, правда, иным путем. В 2015 году «Роснефть» прикупила компанию «ЮМ-Эстейт», которой состоял особняк, компании «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот миг контролировала новоиспечённая руководительница «Региона» Наталья Богданова через компанию «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше знамениты как акционер бельгийской компании Long-Term Investments, которая в 2014 году прикупила миноритарную долю в португальском шинном гиганте Pirelli. В 2017 году арендатором «Долгосрочных инвестиций» стала болгарская корпорация WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под контроль загадочного коммерсанта Валерия Михайлова. Для «Региона» это был не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов работал председателем инвестгруппы и курировал в ней сделки с недвижимостью. Известным Михайлов стал как владелец фирмы Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из крупнейших петербургских рантье, получивший свои крупнейшие активы через работу с актуальными долгами. Так, инвестор Максим Блажко обыграл RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — хозяина первоклассных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого окликают Валерий Михайлов, стал известен как знакомый полковника ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 долл для телепередачи в виде взятки министру политического развития Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года представитель RT&I подтвердил, что под ведение компании Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности купель неизвестны.
«У нас есть практика закупки предметов для перепродажи, — прокомментировал Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас живаают постоянно: покупаем-продаем». У тех сделок можетесть существовать еще одна причина, рассуждает крупный финансист. Последние годы Центральный банк последовательно крутит гайки в взаимоотношении девелоперских политик пенсионных фондов: если раньше имелись жесткие ограничения по тому, куда можно инвестировать ипотечные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно минуют стресс-тесты и вынуждены отказывать от активов с низкими девелоперскими рейтингами, а к таким нередко относится недвижимость.
Какой капитал сейчас приносит новоиспечённая штаб-квартира ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец сооружения — фирма «Промтраст», она владеет критской Ceterom Михайлова. За следующие пять годов выручка «Промтраста» выросла с 496 млн рублей до 830 млн рублей в 2020 году. Доходы корпорации «Промгарант» (ей владеет часть сооружения в Уланском переулке) скромнее — всего 40 млн рублей. А территорию вдоль Дубининской Михайлов намечает развивать в партнёрстве с риелтором «Гранель». В 2020 году его структураница арендатором сооружений возле новоиспечённой штаб-квартиры ЮКОСа. На территории площадью 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.